一．基礎(chǔ)評(píng)估
商家選址首先要做基礎(chǔ)評(píng)估，該評(píng)估將選址最關(guān)鍵重要的指標(biāo)歸類在一起，是新店選址評(píng)估的基礎(chǔ)。評(píng)估指標(biāo)包括租金月商比、立地條件、店址所在商圈、面積、店寬、路寬、時(shí)均人流量、車輛停靠、接近性。
1. 租金月商比：
租金與營(yíng)收的占比，可以分為租金月商比及租金日商比兩種。一般而言，2~3天的營(yíng)業(yè)額要大于月租金，否則建議放棄該店址。
2. 立地條件
一般人會(huì)分不清主角間和次角間的區(qū)別，立地條件最佳位置為各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角間指的就是指這個(gè)位置。次角間指的是次佳位置，就是緊挨主角間的位置。
3. 店址所在商圈類型
分為城市商業(yè)中心、社區(qū)商業(yè)中心、零售商場(chǎng)、交通樞紐的商業(yè)中心。到一個(gè)城市一般先找城市商業(yè)中心實(shí)際觀察，再找社區(qū)商業(yè)中心，看符合路段在哪里，商圈范圍是否符合，再找零售商場(chǎng)，分已開(kāi)業(yè)和即將開(kāi)業(yè)，再找交通樞紐的商業(yè)中心。因此分值比重也是依照這個(gè)順序城市商業(yè)中心的分值最高，而其它封閉通路的分值最低。
城市商業(yè)中心：商圈范圍為整個(gè)城市，而在此類商圈選址時(shí)，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）內(nèi)常住的居民或上班的人，而最主要的客群則是門(mén)前經(jīng)過(guò)的人們及附近集客點(diǎn)購(gòu)物或活動(dòng)的人群。
社區(qū)商業(yè)中心：主要是附近居民，寫(xiě)字樓或?qū)W校集中的區(qū)域及開(kāi)發(fā)區(qū)等的商業(yè)中心也是歸類于社區(qū)商業(yè)中心。一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)街的商圈范圍為距其走路約10分鐘左右的距離（約1公里）內(nèi)。
零售商場(chǎng)：零售商場(chǎng)指的是不在城市商業(yè)中心內(nèi)的購(gòu)物中心，百貨公司及大型綜合超市等大型商場(chǎng)，一般營(yíng)業(yè)面積都在一萬(wàn)平米以上，店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。
交通樞紐的商業(yè)中心：是大城市的次要商業(yè)中心。這里所說(shuō)的交通要道和交通樞紐，包括火車站外圍、地下鐵道的大型中轉(zhuǎn)站等。店址的商圈范圍為距其走路五分鐘左右的距離（約300米）。
其它（封閉通路）：商圈的主要客源就是車站、機(jī)場(chǎng)、游樂(lè)園、景區(qū)內(nèi)的旅客及工作人員。
4. 面積
一般來(lái)說(shuō)面積越大營(yíng)業(yè)額越高，可分為大、中、小型三種選項(xiàng)。以便利店業(yè)態(tài)為例，小型店為70平米以內(nèi)，中型店為70~80平米，大型店80平米以上。
5. 店寬
店寬分為一面和兩面。面寬4米的店會(huì)導(dǎo)致門(mén)頭太窄（感覺(jué)是小雜貨鋪，不吸引人），和面寬8米入店度比較的話相去甚遠(yuǎn)，要仔細(xì)觀察實(shí)際門(mén)面店寬的情況。
6. 路寬
分雙向道、單向道、護(hù)欄/四車道。雙向道指的是沒(méi)有護(hù)欄路寬，不像四車道40米寬道路會(huì)影響交通和接近性，因此分值最高。凡超過(guò)40米寬的四線道以上道路或中間有欄桿、安全島阻隔的主要干道分值越低。
7.預(yù)估時(shí)均人流量
經(jīng)過(guò)新店址門(mén)口的最少人流量在1500~2700人之間。預(yù)估平均每小時(shí)人流2700以上為最高分。
8.車輛?？?/div>
指新店址是否好停車，例如：汽車、摩托車、腳踏車較容易停車的地方?；蛘吒浇型＼噲?chǎng)所，或者近距離內(nèi)有大型停車場(chǎng)等。
9.接近性
雖顯眼位置但要多繞幾圈才能到達(dá)，一些人工或天然的障礙有可能使顧客放棄選擇，例如需要穿越街口、馬路，門(mén)面臺(tái)階太高（顧客不愿多爬），對(duì)顧客最便利的位置就是在進(jìn)出容易的地方，例如：無(wú)障礙、無(wú)臺(tái)階、有獨(dú)立出入口的地方。
二．商圈評(píng)估
商圈評(píng)估的指標(biāo)分為：道路構(gòu)造、道路特性、動(dòng)線、視野性、道路坡度、道路塞車、右轉(zhuǎn)進(jìn)入、停車條件等8項(xiàng)指標(biāo)，介紹如下：
1.道路構(gòu)造：
道路是否超過(guò)8米寬，中間是否有欄桿，會(huì)影響顧客是否容易接近店鋪。
2. 道路特性：
是否有斑馬線的道路特性。如果新址是在有斑馬線十字路口信號(hào)燈前，一般來(lái)說(shuō)會(huì)有利于增加顧客停留的時(shí)間，得分會(huì)高些。
3.動(dòng)線：
是回家動(dòng)線還是通勤動(dòng)線？是順向車道還是逆向車道？上班、上學(xué)動(dòng)線比下班、下課動(dòng)線差，上班一般都忙著趕時(shí)間，故新店址最好是在下班動(dòng)線上。順向車道比逆向車道好。所以新址位于回家動(dòng)線且是在順向車道上的分值最高，反之最小。
4.視野性：
這是一項(xiàng)重要指標(biāo)，新店址門(mén)口絕對(duì)不可以有大型遮擋物（不容易被發(fā)現(xiàn)），例如：街道的樹(shù)木、安全島、電線桿、天橋、大樓等，都可能阻礙到招牌的視覺(jué)效果。選擇新址越顯眼位置越好，例如在150米距離就能看見(jiàn)，分值最高。反之50米距離才能看見(jiàn)分值最低。
5.道路坡度：
盡可能在平坦的道路上開(kāi)店，不要在坡道上開(kāi)店。如果不得已要在有坡度的道路上開(kāi)店時(shí)，上坡途中較有利，顧客會(huì)有入店停留的機(jī)會(huì)。
6.道路塞車：
常發(fā)生交通阻塞的道路，避免在其附近開(kāi)店，道路是否通暢關(guān)系著顧客的購(gòu)買意愿，因此盡可能選擇不會(huì)塞車的地點(diǎn)開(kāi)店。
7.右轉(zhuǎn)進(jìn)入：
可以：對(duì)面車道車較少，或者即使等待右轉(zhuǎn)車道的寬度仍有空間讓后面的車子通過(guò)。
困難：對(duì)面車道車較多，或者后面的車子因?yàn)橛械却肄D(zhuǎn)車輛而難以往前通行。
不可：要右轉(zhuǎn)的可能性極低，或者有禁止右轉(zhuǎn)規(guī)定。
8.停車條件：
在新店址前確保有停車空間及位置，可使流動(dòng)車輛方便停車購(gòu)物。好停車并且能停大型車的分值最高。
三．競(jìng)爭(zhēng)評(píng)估
品牌是指你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的品牌對(duì)你影響的程度，還有距離的遠(yuǎn)近、營(yíng)業(yè)時(shí)間、賣場(chǎng)面積、停車情況、位置也都會(huì)影響你的銷售。
1. 品牌：
不要選擇知名品牌密集的區(qū)域，這樣競(jìng)爭(zhēng)太激烈，你是新手或是你沒(méi)有品牌，你有什么把握戰(zhàn)勝他們呢？所以沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)店區(qū)域開(kāi)店的分值最高，但可能性比較小，如果是一線品牌則分值最低。
2.競(jìng)爭(zhēng)店開(kāi)業(yè)時(shí)間：
有競(jìng)爭(zhēng)者但你卻想加入競(jìng)爭(zhēng)，那么一般來(lái)說(shuō)競(jìng)爭(zhēng)者的店齡越長(zhǎng)，對(duì)你的影響力就越大。
3. 賣場(chǎng)面積：
如果有一大一小的潛在店址，盡量選擇大面積的店址開(kāi)店，要做就做最大的一家，這樣才有競(jìng)爭(zhēng)力。
4.停車配置：
一旦加入競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)者沒(méi)有停車條件，那么選擇可停車的店址，將會(huì)提升你的競(jìng)爭(zhēng)力。
5.營(yíng)業(yè)時(shí)間：
競(jìng)爭(zhēng)者的營(yíng)業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)對(duì)你的影響力就越大，尤其是24小時(shí)營(yíng)業(yè)，他將包攬了你大部分的銷售。
6.相對(duì)位置：
一旦加入競(jìng)爭(zhēng)，那么你一定要占據(jù)有利位置，切勿擠到別人中間，這將分流你的銷售，因此包夾的評(píng)估分值越低，不在同一動(dòng)線上比如對(duì)面則分值最高。
7.距離
盡可能離你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手越遠(yuǎn)越好。最好超過(guò)200米的距離則分值最高，反之越靠近分值越低。
四．不宜開(kāi)店評(píng)估
商鋪選址就是要選地段比較好的地方，人們經(jīng)常自以為是地認(rèn)為自己所選的店鋪地段好，而忽略不宜開(kāi)店的因素，也就是有開(kāi)店忌諱而不利于開(kāi)店的因素。我們根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，將30項(xiàng)不宜開(kāi)店的因素列出供選擇是否符合，符合的項(xiàng)數(shù)越多則越差。符合率如果高達(dá)50%以上，則應(yīng)放棄此鋪位。
1.在基礎(chǔ)商圈區(qū)域內(nèi)，如大條道路、鐵軌、鐵道高架、高速公路高架、河州等有成為重大障礙，并可能成為限定商圈，店鋪影響范圍從周邊流入之可能性不大。
2.雖然是繁華街道，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模繁華街相比，購(gòu)買設(shè)施、飲食設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施較少。
3.雖然是辦公樓，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模辦公樓相比，上班族較少，以小規(guī)模的企業(yè)或地區(qū)辦公房為主。
4.雖然是廠房但跟其他規(guī)模廠房相比，上班族較少，是以小規(guī)模的廠房生產(chǎn)為主。
5.雖然是醫(yī)院，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模醫(yī)院相比，上班族較少，是以小規(guī)模的醫(yī)院為主。
6.雖然是學(xué)校，但跟都會(huì)區(qū)的大規(guī)模學(xué)校相比，上班族較少，是以小規(guī)模的學(xué)校為主。
7.辦公樓但沒(méi)有24小時(shí)的公司，沒(méi)有鄰接繁華街，而政府機(jī)關(guān)大樓都很早關(guān)門(mén)，夜間的人口非常的少。
8.純粹的辦公街，假日時(shí)人口非常少，沒(méi)有像在熱鬧的繁華街、購(gòu)物街等要素。
9.辦公樓上班的人非本店址之目標(biāo)客層。
10. 辦公室上班者出入方向不會(huì)走向店址的方向，店址也不是接近鄰近的辦公樓的主要出入口。
11.只有出勤時(shí)間帶的尖峰時(shí)徒步通行量才比較多，全部時(shí)間帶的通行量并不多，且午餐時(shí)間帶也不熱鬧。
12.白天的徒步通行量雖多，但夜間深夜后(PM10點(diǎn)以后)就沒(méi)有人通行了。
13.徒步通行的人非本店址客戶，只通行而過(guò)的通勤者的比率較高。
14.店址雖然是面對(duì)外面的道路，但在內(nèi)巷反而比店址前有更多的徒步通行量。
15.本店址的店前道路的對(duì)面中，對(duì)面的徒步通行量較多。
16.在狹小的范圍內(nèi)有很多的車站（地鐵出入口），使得徒步動(dòng)線分散。
17.為主要徒步動(dòng)線巷內(nèi)的一兩家店，是主要徒步動(dòng)線較為里面的部份。
18.競(jìng)爭(zhēng)店的生意不怎么好，附近的本連鎖其它店（如有）也是生意不好。
19.競(jìng)爭(zhēng)店的動(dòng)線較大，而本店址的動(dòng)線較競(jìng)爭(zhēng)店小。
20.競(jìng)爭(zhēng)店商品豐富度較本店址為多。
21.競(jìng)爭(zhēng)店店型標(biāo)準(zhǔn)，而本店址為小型店、變形店、通路狹小等非標(biāo)準(zhǔn)店店型。
22.本店址前沒(méi)有設(shè)置人行道，或步道狹小步行困難。
23.店前道路上停車?yán)щy，夜間的出租車客或等車的人要上車很困難。
24.因?yàn)榈赇仐l件的限制，午餐的尖峰時(shí)間帶無(wú)法滿足外帶的人潮。
25.店鋪入口與道路有高低差或斜坡等，影響徒步來(lái)店客接近本店址。
26.店址的招牌、袖招與附近的繁華街道上的外圍環(huán)境比較，被覆蓋掉了或顯示不明顯，或者有相關(guān)的法令規(guī)定不得設(shè)置招牌。
27.周邊居民不喜歡的環(huán)境，如排放惡臭的工廠、嚴(yán)重污染的河川、公營(yíng)賭場(chǎng)、危險(xiǎn)地帶等。
28.在市場(chǎng)飽和后考慮開(kāi)此店。雖然是以競(jìng)爭(zhēng)店會(huì)閉店為前提，但并不能確?？梢孕纬蓧旱剐缘膬?yōu)勢(shì)來(lái)對(duì)抗競(jìng)爭(zhēng)店。
29.店址前身是販賣與本店址相關(guān)的產(chǎn)品或服務(wù)的商店，但因?yàn)樵摰赇伒臓I(yíng)業(yè)額不好而退出市場(chǎng)。
30.現(xiàn)在雖然沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)店，但將來(lái)競(jìng)爭(zhēng)店出現(xiàn)時(shí)，本店址有在店鋪條件、商品豐富度上形成劣勢(shì)的危險(xiǎn)性。
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