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購物中心設(shè)計-購物中心致命的幾步
作者: 來源: 發(fā)布時間:2018-06-19
第一步 “看得見”:做好商業(yè)展示面
主要是保證外部看得見項目,體現(xiàn)展示性,在地塊什么位置,布置什么物業(yè)功能,用在綜合體里面的物業(yè)排布,像萬達就是強行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個問題:
1、看得見
·土地價值評估。
·土地價值評估案例。
2、看什么
·形象展示面放什么。
·給消費者什么樣的形象。
·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。
3、客戶怎么來
還需要讓客戶看到以后有感覺,看到什么很關(guān)鍵,這直接決定項目定位(專題閱讀)、檔次、形象和主題,看什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想,并吸引客戶進店消費。
第一步 “看得見”:做好商業(yè)展示面
主要是保證外部看得見項目,體現(xiàn)展示性,在地塊什么位置,布置什么物業(yè)功能,用在綜合體里面的物業(yè)排布,像萬達就是強行要求商業(yè)展示面不低于200米。而在“看得見”中需要考慮以下三個問題:
1、看得見
·土地價值評估。
·土地價值評估案例。
2、看什么
·形象展示面放什么。
·給消費者什么樣的形象。
·放的業(yè)態(tài)和品牌要求、選址要求。
3、客戶怎么來
還需要讓客戶看到以后有感覺,看到什么很關(guān)鍵,這直接決定項目定位、檔次、形象和主題,看什么讓客戶產(chǎn)生聯(lián)想,并吸引客戶進店消費。
第二步 “進得來”:做好外部交通銜接
進得來包括交通組合方式、構(gòu)成比例,“進得來”本質(zhì)是回答項目的外部交通銜接方式、如何順利搭接外部交通,不同等級購物中心的交通方式需差異化對待。
·要點1:分析項目四至的道路等級,現(xiàn)狀與未來的道路等級,道路等級決定項目定位等級和輻射范圍,等級越高,道路要求越高。
·要點2:提前評估消費者的消費方式與比例,區(qū)別交通設(shè)計導(dǎo)向,私家車?公交車?地鐵?步行?不同類型的購物中心交通組合方式完全不同,城市級與社區(qū)級完全不同。
·要點3:對未來交通擁堵點的判斷及建成后的預(yù)判。
·要點4:交通出入口考慮擁堵點、便捷性、安全性及相互干擾等問題。
·要點5:進得來還得出的去,即項目的安全性,保證出車庫不遇到事故。
第三步 “停得下”:做足停車位/停車動線
項目車位配置多少才算夠用,滿足最大負荷運轉(zhuǎn)的80%停車位需求即可,停車數(shù)量在地塊允許的條件下,與項目區(qū)位屬性、公共交通、地鐵直接相關(guān)。
·要點1:不同等級、不同類型的購物中心對停車位的需求完全不一樣;城市級/區(qū)域級/社區(qū)級/家庭型/年輕時尚型.....對車位的要求完全不一樣。
·要點2:注意綜合體內(nèi)部停車位指標(biāo)的共享和協(xié)調(diào)。
·要點3:停車位的數(shù)量關(guān)系到地下車庫層數(shù),最直接影響成本和負一層利用。
·要點4:注意不同物業(yè)類型在停車位方面的分區(qū)和共享,方便后期管理。
·要點5:優(yōu)化停車動線,停車位劃割,包括出入口,提高車位使用效率。
第四步 “流得動”:內(nèi)部人流動線設(shè)計
·關(guān)鍵要素1——出入口:如人的臉面和嘴巴,出入口設(shè)計不合理,人流導(dǎo)入會受影響,但必須區(qū)別對待形象入口和人流入口。
·關(guān)鍵要素2——中庭設(shè)計:中庭如人的心臟,人流進入以后在中庭聚集再通過連接中庭的通道,所以中庭的位置、形式、個數(shù)、方式很重要。
·關(guān)鍵要素3——水平動線:水平動線結(jié)合中庭設(shè)計,使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示,使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部。
·關(guān)鍵要素4——垂直動線:從平面的流線上多出一條向上一層的路,無論是自動扶梯、垂直電梯,還是樓梯,都等于在平面流線上加了支路,分流了人群,由于一層的人群基本是有保障的,所以流線的作用就是盡量把人往高處拉。從而誘使購物者離開低樓層前往另一個樓層購物,這在設(shè)計上是樓層垂直動線要解決的問題,高層人氣決定購物中心成敗。
·關(guān)鍵要素5——跨層動線:超過6層的購物中心,消費者已經(jīng)很難一層一層的走到頂層,有跨層電梯來引導(dǎo)消費者向下流動,類似于瀑布往下。
第五步 “逛得爽”:設(shè)計主題層及主題區(qū)
主要是為了保證目標(biāo)消費者迅速找到目標(biāo)樓層,同時逛的時候有品牌豐富度,主次搭配;深、面寬、硬件設(shè)計完全不一樣,如兒童、電影院、百貨、溜冰場。
·關(guān)鍵要點——主題區(qū):圍繞各層的主力店,設(shè)計以主力店為核心的業(yè)態(tài),方便業(yè)態(tài)互動,要注意后期鋪位劃割、招商。
第六步 “切得好”:鋪位劃割及組合
主要是為了保證購物中心資源占有與租金貢獻匹配,最大化臨街鋪位,采用切小合大原則。
·關(guān)鍵要點1——先業(yè)態(tài)再鋪位:以業(yè)態(tài)確定鋪位的資源劃分。
·關(guān)鍵要點2——先主后次:先搞定主力店的鋪位要求,再圍繞主力店切分散鋪。
·關(guān)鍵要點3——能用則用:充分利用公共設(shè)施,如衛(wèi)生間、過道、樓梯等人流。
·關(guān)鍵要點4——能省則?。簻p少公共通道、輔助設(shè)施對通道資源的占用。
第七步 “撐得住”:輔助設(shè)施和電梯設(shè)備
看輔助設(shè)施和機電設(shè)備能否支撐購物中心的正常運營。
·關(guān)鍵要點1——衛(wèi)生間配置:不同主題/級別的購物中心對衛(wèi)生間配置不同。
·關(guān)鍵要點2——補貨通道:中高檔的購物中心的補貨通道設(shè)計。
·關(guān)鍵要點3——電梯等機電設(shè)備:看機電設(shè)備能否支撐項目運營。
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